Покупка дома в славном городе Сиэтле

[mary_spiri]

Наше время покупать дома к счастью прошло,уже есть дом, правда, далеко от центра. Но любим мы это место, до дачи удобно ездить, да и до работы за час добраться можно без особенных проблем. А вот наши молодые наоборот вступили в фазу покупки, а в нынешние времена это оказалось безумно сложно. Для начала обалдеваешь от диких цен. Даже на нашей окраине все дома с 2001 года выросли в цене больше, чем в два раза,несмотря на кризис 2008 года (когда цены падали, но не до уровня 2001). А в центре Сиэтла вообще караул, меньше, чем за полмиллиона, не найдешь ни одного дома в "жилом" состоянии. Да и за полмиллиона встречаются развалюхи, такие, что ни один банк не выдаст мортгидж, ибо жить в них опасно (например, аварийная крыша).

Молодые наши оба работают в центре, причем в разных концах. Работа у обоих вроде хорошая, менять не собираются. А если жить вдали от центра, то все свободное время будет съедаться дорогой, некогда будет общаться с маленькой, она ведь спать ложится рано. И садик нынешний у маленькой отличный, ей там хорошо, и школы в центре тоже неплохие ей на будущее. Вот и решили ребята искать что-нибудь неподалеку от нынешнего места жительства в центре. А что касается цены - оба работают, зарплаты получают, мортгидж им банк обещал, ну вроде все просто, осталось найти дом. Вот тут-то и случилась закавыка, связанная с перегретостью рынка, - все дома, которые выставляются на продажу, тут же улетают, как горячие пирожки. На каждый сразу клюет с десяток покупателей, и начинается война предложений. Обычно дом в результате получает тот, кто предлагает на 15-20% больше, чем выставленная начальная цена. Проблема в том, что начальная цена берется не с потолка, а назначается по аналогии с предыдущими сделками в том же районе. Если ты берешь мортгидж в банке, то максимальная сумма, которую тебе дадут, зависит от оценки дома по предыдущим сделкам. Эту оценку делает независимый эксперт, которого не интересует, как там покупатель договорился с продавцом. Плюс прошлые сделки не учитывают роста цен за последний месяц-два (сделки регистрируются примерно через месяц после заключения). Значит экспертная оценка будет примерно соответствовать выставленной начальной стоимости. И если ты сделаешь предложение на 15-20% выше, то банк откажется выдавать на эту сумму мортгидж, по их мнению, дом столько не стоит.

В результате ребята несколько раз попадали в одну и ту же историю: подавали предложение, увеличивая цену на 5-10% (что банк может и одобрить), но тут появлялся какой-нибудь инвестор с карманами, полными наличных, и подавал предложение на 100 тысяч выше заявленой цены. К нему и уходил дом, а все остальные оставались с носом. Такая политика налететь и урвать совсем не безопасна. При нормальном состоянии рынка недвижимости в предложения вставляют варианты отказа от сделки по объективным обстоятельствам, так называемые contingency clauses, когда продавец может уйти, ничего при этом не теряя. Наиболее часто такими причинами являются либо отказ банка выдать мортгидж, либо отказ продавца ремонтировать дом, если инспекция нашла серьезные проблемы. Покупатель может от сделки отказаться и без объективных причин, но тогда он теряет депозит, а нынче в Сиэтле это минимум 5-7 тысяч, а иногда и 15-20. и все бы хорошо было,но сейчас продавцы перестали рассматривать предложения, в которых записана возможность отказа от сделки по объективным обстоятельствам. Так что неважно, почему покупатель отказывается, депозит он теряет, даже если причина в том, что в доме нельзя жить из-за аварийной крыши, о которой продавцы отлично знали, но решили продавать как есть. Частично обезопасить себя от сюрпризов такого рода помогает предварительная инспекция дома перед подачей предложения. Однако же за нее покупатель платит из своего кармана вне зависимости от того, удастся ли ему потом купить этот дом. А нынче часто бывает что дом удается купить на 21-й раз по счастливой случайности, а значит 20 из 21 инспекций были сделаны напрасно, а каждая стоила $700. Более того, сейчас стали появляться варианты, когда продавцы не разрешают проводить предварительную инспекцию (но в эту игру наши молодые играть не будут).

Такое состояние рынка бьет по всем, включая и инвесторов, которых все не любят. Инвесторы прибегают с наличкой и срочно покупают следующий выставленный на продажу дом, платя лишних 100 тыщ к начальной цене. Все остальные покупатели грустно плачут в сторонке, а риэлторы с интересом смотрят, что будет дальше. А дальше внезапно выясняется, что купленый инвесторами дом - в аварийном состоянии, а значит, в него надо либо вложить еще тыщ 50 (если не 100), либо отказаться от сделки и потерять несколько тысяч депозита. И что реальная рыночная цена даже ниже, чем начальная, по которой дом был выставлен на продажу, поэтому отбить свои деньги продажей невозможно. Да и вообще сразу продавая свежекупленый дом, теряешь около 15-20% на налогах, чтобы не терять, надо жить в доме минимум 2 года. Впрочем, куча сиэтльских инвесторов - это китайцы с дикими деньгами, им на все плевать, они готовы наступать на одни и те же грабли до бесконечности. У ребят их школьный друг - риэлтор, причем отчасти китайского происхождения, он им много интересного рассказал про такие случаи.

В общем, нам с Андрюшей казалось, что ребята зря затеяли всю эту карусель. Каждые выходные они смотрели вновь выставленные дома, потом обсуждали свои предложения, и выглядело все до крайности безнадежно, хотя их все друзья уговаривали не отчаиваться, авось на 25-й раз повезет. Каждый раз появлялся инвестор с карманами, полными кэша, и дом уходил к нему. Но оказывается счастливые случайности бывают, и как обычно, они связаны с наличием некомпетентных чудаков на букву "М" среди риэлторов. Дело в том, что обычные американские комиссионные со сделки - это 5% от стоимости дома, которые платятся продавцом. Деньги эти делятся между риэлторами продавца и покупателя (обычно пополам). Существует опция продавать свой дом самому, но обычно это непросто, надо хорошо знать все формальности. Но съэкономить-то хочется, и продавцы пытаются нанять дешевых риэлторов, которые берут всего 1%. А на деле оказывается, что за эти деньги никто ничего делать не станет, и даже телефон отвечают редко и неохотно. А заключение сделки требует вполне конкретных действий в строго установленном порядке и в четкие сроки.

Дом, который ребята присмотрели, как водится, ушел у них из-под носа. Но сделка сорвалась, похоже потому, что риэлтор продавца не сделал в срок нужные бумаги. Дом снова выставили на рынок, и история повторилась еще один раз, так что дом засветился, как плохо продающийся. Плюс после двух официальных инспекций стало понятно, что крыша аварийная, и ее надо чинить. А когда вылезают все проблемы, то даже дурные на голову инвесторы сливаются и отваливают. При этом продавцы давно переехали, заниматься продажей сами не могут, а их риэлтор по-прежнему трубочку не берет (и живет в Калифорнии). Для быстрой продажи он посоветовал уменьшить цену на 10 штук и снова пропал. Тут-то ребята и сделали свое предложение, правда, крышу придется им чинить за свой счет, но в общей картине это не смертельно. А их риэлтор теперь делает всю работу по оформлению сделки за двоих, чтобы снова все не сорвалось. Правда путь совсем не усеян розами, проблемы продолжаются, теперь уже с банком, который оценил дом ниже, чем договорная цена. Не знаю, удастся ли разрулить, мы со своей стороны смотрим эту сагу и стараемся помочь, как можем, пишем письма в банк и т.п. Но в общем будь я на месте дочери, нафиг бы отказалась от светлой идеи купить дом и ждала бы следующего кризиса, когда снова все повалится.

Update
Завершение истории:
Все, ребята дом купили, в понедельник отдали собраные на первый взнос деньги банку, а вчера получили на руки ключи. Теперь они счастливые домовладельцы. В выходные мы немножко побродили вокруг дома, нам он очень понравился. Участок довольно большой и весьма пустой, пара больших деревьев, детская горка с качелями, очень новые и прочные, на верху горки домик, где мелкая сможет играть. Дом старый, но хорошо отремонтирован, жить можно сразу, ничего особенно не делая. Два этажа, ребята планируют сделать на первом этаже отдельные апартаменты и их сдавать, чтобы расплатиться с долгами поскорее. Там правда надо инсталлировать заново кухню и ставить несколько новых дверей, так что не очень понятно, как скоро это удастся сделать. Но идея хорошая. А из непосредственных дел: им надо перевезти свои шмотки на новое место до 1-го сентября. Правда расстояние невелико, около 5 миль, и шмоток не особо много.

Comments

[chitatel-goda.livejournal.com]

Удачи им!
А цены у вас приближаются к израильским. У нас квартира 4 комнаты, не дом, не в центре страны, в среднем районе стоит плюс/минус 500.000$. И это не Сиэтел, и соседи у нас не Орегон с Канадой. Хрен его знает почему так.

[mary-spiri.livejournal.com]

Ну у нас все-таки не Земля Обетованная, раньше цены тут были вполне доступны простым людям, мы смогли себе купить сначала дом, а потом дачу, не сильно напрягаясь. Прошли те времена.

[arsiluma.livejournal.com]

Удачи им! Пусть все получится!

[mary-spiri.livejournal.com]

Спасибо! Скоро узнаем, получится или нет.

[dent.livejournal.com]

С одной стороны кризис это хорошо, цены падают. С другой стороны, любой кризис это проблемы с ликвидностью у банков, и как следствие повышение ставок по ипотеке, или вообще прекращение выдачи кредитов. Так что если речь идет о чемодане наличными, то есть шанс сэкономить. А вот при покупке в кредит надо мало того что кризиса дождаться, так ещё пару лет после него подождать пока банки очухаются и снова начнут кредитовать население по вменяемым ставкам.

А как обстоят дела с ценами на аренду? На перегретом рынке бывает так, что снимать жилье заметно выгоднее, чем покупать. И имея всю сумму стоимости жилья наличными,
выгоднее положить её в банк. Процентов по банковскому вкладу с этой суммы хватит не только на то, чтобы арендовать аналогичное жилье, но ещё и оставаться будет часть денег.

[mamzh.livejournal.com]

Тоже возник вопрос, почему не арендовать. Тем более у автора блога уже была проблема со сменой работы, когда надо было переезжать в другую местность. В случае переезда ведь арендованное жилье намного легче сменить. Или там и на каждую квартиру в аренде по 20 претендентов и цена повышается аукционом до неприятных значений? Или некоторые плюшки города только для собственников недвижимости? Или с учетом налоговых льгот ипотечникам, аренда смотрится не выгодно?
Для себя предполагаю, что если бы жил в США и не был богатым, то снимал бы, копил и инвестировал деньги. А к старшему возрасту переехал бы в дешевый штат и там сразу бы купил жилье для проживания. Постарался бы такую покупку подгадать под очередной кризис.
Думаю, что проблема этого регулярного пузырения в США, в первую очередь, в низких ставках по ипотеке. Поэтому и являюсь противником низких ставок по ипотеке в России. Вместо декларируемой доступности жилья они быстро создают невыносимые условия покупки для не имеющих своего жилья и хорошую прибыль для везучих инвесторов, уже давно не нуждающихся в домах для собственного проживания.

[mary-spiri.livejournal.com]

Цены на аренду тоже не стоят на месте, а бойко растут. В Сиэтле не приняты контракты больше, чем на год, стало быть рост будет ежегодный.  Недвижимость в Сиэтле растет не меньше, чем на 5 процентов в год, я не знаю ни одного банка, который платил бы 5 процентов на вклады. Так что в длительной перспективе недвижимость скорее всего выгоднее. Пример: мы купили свой дом в Ванкувере до кризиса 2008 года, почти на пике цен. Случился кризис, потом прошел, прошло 10 лет, и мы продали дом  на 30 процентов дороже, чем его купили, что здорово помогло с ремонтом старого дома и прочими семейными нуждами. Ну и наконец американское налоговое законодательство, по которому интерес, выплаченый по мортгиджу, списывается с налогов, что дает неплохую экономию. Работает это только, если в доме лично живешь, но ребята так и собираются делать.

[mary-spiri.livejournal.com]

Всю сумму стоимости жилья обычные люди в загашнике не имеют. Такие деньги есть у диких китайцев, которые плохо ориентируются в американских реалиях. Но видят дикий рост цен, и считают, что года через два продадут свою недвижку с диким наваром. Глупость наказуема, и скорее всего все будет совсем не радужно.

Я не знаю ни одного банковского вклада, который давал бы более 2% годовых (и это редкость, надо вкладывать надолго без возможности вытащить). Недвижимость растет на 5-7% в год. В кризис снова падает, но после последнего сильного кризиса цены снова взлетели вверх за 2-3 года выше, чем были до кризиса. Так что если планируешь застрять лет на 8-10, то недвижимость - дело довольно выгодное. А если не можешь продать, то можешь сдавать. Наш дом около Сиэтла был сдаваем 10 лет,и полностью самоокупался (при этом шла и выплата основного мортгиджа), так что кризисное падение цен нас не волновало. А теперь он стоит примерно 210% от стоимости 2001 года, несмотря на возрастную амортизацию. А насчет работы - куча моих проблем связаны с возрастом. У наших молодых этот фактор отсутствует, они как раз в нужной кондиции, хорошие профессии (она микробиолог, он - программист), так что им легче.

[saint-dragon.livejournal.com]

В кризис и стоимость жилья резко упасть может, и акций, но вне кризиса немалое число акций и 15% в год могут дать, и даже больше ;-) А на вклады никто не кладет деньги для прибыли, это просто так не работает и никогда не работало, поэтому на отсутствие вкладов с высокой ставкой жаловаться странно (я в курсе, что было 4% 10 лет назад, но все равно это не так впечатляет, если включить фактор инфляции, налоги с этой прибыли и сравнить с акциями, где налоги тоже будут, разумеется, но по факту снятия со счета).

Хочешь прибыли - рискуй чем-то, с акциями в индексах чаще всего временем, но на этот счет и есть диверсификация ресурсов - часть в акции, часть на депозите.

[mary-spiri.livejournal.com]

По нашему опыту, в Америке недвижимость есть лучшее вложение для нас чайников. Но это может быть специфический опыт нашего поколения. Да и финансовая грамотность у нас невысокая, на уровне неплохой математики и все.

[dent.livejournal.com]

Спасибо за развернутый ответ. Действительно, при таких условиях имеет смысл задуматься о покупке. К сожалению, мои наблюдения за недвижимостью ограничиваются пока только российскими реалиями, а здесь все несколько иначе выглядит на данный момент.

В любом случае дом - отличная инвестиция. Дай бог чтоб одобрили, и после этого хватало ресурсов на ежемесячные выплаты. Настораживают истории (в том числе и американские) про то, как взятый в кредит дом в цене упал в кризис, зарплаты тоже упали, и ситуация становится патовой - если продашь дешевле чем брал, то ещё должен останешься кучу денег, а платить каждый месяц уже не под силу.

[mary-spiri.livejournal.com]

Истории эти правдивые, случаев таких было много. Но в большинстве была одна и та же черта: люди с самого начала откусывали больше, чем могли проглотить. И банки им помогали, давая мортгидж на совершенно неразумную сумму. Расчет у банков был на постоянный сильный рост цен, если что, продадим. А расчет у покупателей был на сильный рост будущих зарплат, сейчас платежи тянем с трудом, зато вот потом, зарплата вырастет и все будет хорошо. Слишком много было "если". Наши молодые затянули с покупкой дома именно из-за того, что хотели сначала начать получать приличные зарплаты, с которых можно потянуть платежи. А дом они пытаются купить большой, скорее всего будут сдавать первый этаж, чтобы денег подсобрать. Ладно, посмотрим, как пойдет.

[andresol.livejournal.com]

Вот мы решили ждать кризиса. И в Сиэтле покупать не планируем. На дом в районе, где мы сейчас снимаем, нам до следующего кризиса все равно не накопить. И с банками по возможности связываться не хочется.

[mary-spiri.livejournal.com]

Не связываться с банками - это конечно прекрасная цель, но нам с мужем она не светила и не светит. Вот выплатить досрочно - это у нас с дачей так получилось. А в общем один мортгидж это ничего, жить можно. Но вот насчет района проживания я с вами совершенно согласна - это важно. Я вот нынче езжу по часу в один конец на работу, и меня это напрягает. Но уже никуда не денешься.

[dent.livejournal.com]

Причем рекомендую ждать даже не начала кризиса, а ещё какое то время после него. Недвижимость очень инертна. В РФ все предыдущие кризисы развивались примерно в такой последовательности: первым падает фондовый рынок, он наиболее ликвиден. Вслед за ним, с небольшим опозданием, но в целом почти параллельно, начинает падать национальная валюта. Ну а до недвижимости очередь доходит в последнюю очередь. От полугода до года пройдет, когда начинают цены вниз двигаться, и можно уже начинать подбор вариантов и торг. И через два-три года цены на недвижимость достигают дна и начинают даже слегка подрастать. К тому времени фондовый и валютный рынок уже много месяцев или даже больше года показывают положительную динамику.

Но это, повторяюсь, в России. В Штатах может сценарий отличаться. Информация я уверен вся несложно ищется, надо посмотреть динамику стоимости нескольких основных показателей, таких как фондовые индексы, цены на жилье, сырьевые рынки (нефть, металл, и т.п.). Насчет валют в случае США не уверен, т.к. все наши периферийные валюты торгуются к доллару, а с чем корректно сравнивать его курс, это надо ещё разбираться. Тем не менее, собрав все графики и наложив их друг на друга, можно сделать определенные выводы насчет оптимального времени инвестиций в недвижимость.

[andresol.livejournal.com]

В США точно такая же картина. Во время предыдущего кризиса дно фондового рынка было в 2009 году, а рынка недвижимости в 2011-м. Но тут, как и с акциями, разная недвижимость в разных городах падает с разной скоростью и на разную величину. Сайт zillow показывает динамику цены за последние 10 лет. В небольших университетских городках, например, цены особо и не падали. А где был строительный пузырь типа Майами, упали особенно сильно.

[saint-dragon.livejournal.com]

У нас меньше миллиона нет домов в принципе в долине, какое там в центре города. Если только в ист-бей, откуда до большинства работа часа по два в одну сторону через мосты ехать… Но уж не 500К никак, скорее 800К и выше. Я думала, в Сиэтле уже существенно дороже дома, а оказывается, все еще весьма "доступные", по нашим местным меркам. Но все это безумие, конечно, по всей логике должен быть еще один кризис в будущем, возможно более глубокий, чем тот. Надеюсь, что в скором будущем.

[mary-spiri.livejournal.com]

Кризис может очень сильно ударить по нашей с вами работе. В последний кризис мы нормально отсиделись, благодаря работе муже и моему университету, но я знаю нескольких человек, которым пришлось тяжело. А дома в Калифорнии все равно и в кризис были за пределами доступного. Другое дело, что хотим мы этого или нет, а кризис к нам придет, вопрос только когда. И как бы так соломки подстелить, чтобы отсидеться.

[saint-dragon.livejournal.com]

Ну моя позиция и так временная, поэтому меня это совершенно не пугает. В любом случае когда-то новую работу искать, я уже привыкла, что в этой сфере и стране все очень динамично. Найду другую, может наконец даже перееду в более разумный штат. Да и переждать в конце концов можно, новое занятие даже найти. А вот цены на рент и жилье безумные, их бы надо сбить, да и в пенсионные фонды выгоднее деньги вкладывать в кризис, так что кризис в жилищном секторе мне бы был очень полезен прям завтра. На этой позиции я при желании еще года два могу пробыть, а могу и дольше, а там и кризис закончится и рост пойдет ;-)

[mary-spiri.livejournal.com]

По моему опыту, проблемы начинаются тогда, когла находишь свою любимую нишу, а тебя жизнь из нее начинает выпинывать. А пока радостно болтаешься с места на место, то все хорошо, работа находится, дела устраиваются, проблемы не колышут. А корень все-таки пустить хочется. И вот укореняешься, и хана, начинаются проблемы.

[saint-dragon.livejournal.com]

Так я не спорю, если бы у меня была сейчас любимая хорошая интересная работа и дом в моргидж, я б тоже кризиса боялась, но поскольку я на другой стороне уравнения и ничего этого у меня нет и пока близко не предвидится, то мне бы как раз кризис бы пригодился (на пару лет максимум, пока есть хоть какая-то стабильность, хотя финансовая зависимость от работы меркнет от зависимости визово-статусной, так что грех жаловаться). С другой стороны, я не понимаю, как можно в одной нише работать десять лет, пять-то с огромным трудом заниматься одним и тем же можно, а уж больше я не понимаю, как возможно. Мне нужна динамика, иначе совсем уныло сидеть на месте и капать из пипетки в те же пробирки, что и два года назад.

[mary-spiri.livejournal.com]

А я с годами устала менять специальности, мне бы теперь однообразия и стабильности, и вообще на пенсию охота, а рано. И в горы побольше ходить. А так я уже побывала физиологом растений, молекулярным биологом, вирусологом, микробиологом, техподдержкой, океанографом, специалистом по биосенсорам. Надо бы еще до кучи залезть поглубже в биоинформатику, но лень пока.

[saint-dragon.livejournal.com]

Оно может так и правильно для науки-то, ведь именно ученые, которые по 20-50 лет над одним и тем же работают, получают в итоге Нобеля и все такое, но явно не для всех.

На пенсию многим охота, тем более на раннюю (я каждый раз, когда читаю очередной финансовый блог про финансовую независимость и как человек себе пенсию к 35-40 обеспечил и дальше занимается чем душа просит - звучит как сказка, но явно не для химиков-биологов иностранного происхождения), только вот ее обеспечить надо сначала, а это не просто, особенно если много лет убить на учебу/иммиграцию/интеграцию.

[watchinexile.livejournal.com]

Маш, это просто триллер какой-то :). Кошмар на рынке недвижимости. Но радует счастливое окончание.

[mary-spiri.livejournal.com]

Да, жуткие страсти, я с таким до сих пор не сталкивалась. Ну надо купить дом, ну покупаешь. Мы даже по поводу дачи не сильно парились, поездили-посмотрели, репу почесали, подумали месяца два и купили.
Слушай, а ты на затмение в Портланд не едешь? А то мы там будем.

[watchinexile.livejournal.com]

Нее... Я только 30-го оттуда прилител... А потом, Бог даст, в октябре...